南京二手房挂牌价两连跌 业内预下半年或继续降温

2017-08-08来源:中国南京网

　　最新统计数据显示，南京二手房市场的挂牌价已经连续两周出现下滑迹象，这在过去一年从未发生过。尽管降幅并不大，不过市场人士分析认为，新房价格在“限价令”的严格调控下稳中下滑，这在一定程度上影响着房主对房价的上涨预期，预计这一市场走势在年内难有改观。
 
　　二手房挂牌均价又跌了两百多
　　来自365网站的统计，上周南京二手房挂牌均价为26730元/㎡，报价比前一周的26942元/㎡下降了212元/㎡。报价下滑的趋势早在7月下旬便已出现，7月24日-30日的挂牌均价26942元/㎡环比下跌了159元/㎡，这是时隔一年之后首次出现单周报价下滑的情况。从上周南京各区域的挂牌均价来看，建邺区以36673/㎡的均价继续位列全市第一，鼓楼区以33167元/㎡的报价排名第二，排在第三位的玄武区报价为32914元/㎡，前三甲的位置几乎难以撼动。365二手房主编王玉介绍说，上述二手房的挂牌均价数据涵盖了新鼓楼(含鼓楼和下关)、新秦淮(含白下和秦淮)、建邺、栖霞、玄武、雨花台、江宁、浦口、六合等9个区，剔除了商业地产、别墅、门面房等房源，报价的涨幅与房源数量的多寡、位置的不同等都有一定关联，不过仍可以看出二手房市场的变化。
　　业内认为这有“风向标意义”
　　其实，南京二手房报价的下滑在7月份的统计报告中便初现端倪。扬子晚报记者了解到，7月份南京二手房挂牌均价为27946元/㎡，环比6月下滑了0.37%，这是自2015年7月以来的首次下探，在业内人士看来，具有重要的风向标意义。挂牌价的下探意味着房主对交易的信心不足，新房市场严格的限价措施是主要因素之一。市场人士指出，城北板块燕子矶新城的诸多楼盘在上月的开盘价仍维持25000元/㎡的水平线，而房主在挂牌报价时不得不考虑新房市场的价格，否则买家将转向新房市场。记者在安居客、58同城等网站上看到，燕子矶新城所在的栖霞区8月份的二手房均价为24580元/㎡，较新房价有一定的落差，不难看出新房遭限价所带来的影响。
　　我爱我家市场部人士表示，二手房市场降温或将成为南京下半年房地产市场的主旋律，房源供应量有望增加，但房价可能持续回落。
　　房价波动，二手房交易纠纷也越来越多
　　买家付款逾期一周 房主拒卖并没收定金，对不对？
　　法院说不对，因为双方都要有“适度容忍义务”
　　买家未按约定时间及时付款，卖家是否有权没收定金并解除合同？日前，南通市中院对一起二手房交易纠纷终审判决，卖家需双倍返还对方定金。扬子晚报全媒体记者 郭小川 通讯员 毛策骏 古林
　　房款没筹齐，想宽限几天遭拒
　　2015年下半年，南通市民马某夫妇打算买春晖花园的一套面积为135平方米的住宅及车库。12月3日，马某夫妇和房主张某签订了买卖合同，总价130万元。双方约定，买方在合同签订时付10万元定金给卖方，并于当年12月22日办理过户手续，过户当天再支付给卖方73万元，剩余的45万元公积金贷款支付到卖方账户后，双方完成交房手续，同时付清余款2万元。
　　双方约定的过户日12月22日到了，双方开始办理过户手续，但让马某发愁的是，73万元的购房款还没筹集到位。于是，马某向张某提出，希望能宽限7天。
　　对于这一请求，房主张某夫妇坚决不同意，称马某未按时付款，已造成违约，自己有权没收定金并解除合同。几天后，马某筹集资金后，向张某请求办理房屋过户手续，但遭到拒绝。
　　房主没收的定金，被判双倍返还
　　2015年12月30日，马某夫妇到张某夫妇处要求过户涉案房屋，双方产生争执，并惊动了当地派出所出警处理。经过调解，房主张某称，家中有老人要手术，先是表示要延迟半年到一年交付房屋，马某夫妇说可以等，但随后，张某又变卦，称要拖一年到两年才交付，最终又明确表示房子暂时不卖了，买房付的定金也要没收。
　　在多次催促无果后，马某夫妇一纸诉状将张某夫妇告上了南通市崇川区人民法院，请求解除合同，并要求被告双倍返还定金20万元。
　　崇川区法院审理认为，原告未能按约履行的行为仅构成迟延履行，尚未达到无法实现合同目的的程度，被告方对此具有适度容忍的义务，不得单方解除合同没收定金或拒绝履行。另一方面，从双方沟通交流的情况来看，鉴于被告家中老人生病的特殊情况，原告方也同意对交房日期协商并给予合理的履行限期，而被告后来的行为已超出正当维权的界限，有违诚信，应当认定拒绝履行合同义务，构成根本违约，遂判决被告双倍返还定金20万元。
　　张某夫妇不服，向二审法院提起上诉。经过审理，南通市中院维持原判。
　　听听法官怎么说？
　　交易双方都要有“适度容忍义务”
　　该案一审承办法官余雪松介绍说，在相互交往和日常经营活动中，公民要有适度的容忍义务，也就是要具有宽容的心态，以减少冲突和争执，形成良性的和谐关系，从而保障合同的顺利履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，该项规定的基础性思维背后也在一定程度上考量了“适度容忍义务”，以保障合同本身的履行目的，所以是“致使不能实现合同目的”时方可行使解除权。也就是说，在一定限度内，守约方对于违约行为所对应的违约责任负有“适度容忍义务”。
　　余雪松指出，本案的裁判宗旨并非意味着延迟履行就不被认定为违约行为，也无需承担违约责任，而是违约方应承担的违约责任应与其违约行为相匹配。因此，守约方若要更好地维护自己的权益，应专门设置针对合同迟延履行产生的违约责任条款，比如购房人逾期付款后，按一定的比例支付违约金，迟延超过约定的最后期限，守约方有权单方解除合同并追究违约方的责任，这样才能更好地防患于未然。