三四线楼市销售与开工缺口巨大 棚改收紧市场转向
“成也萧何，败也萧何”，这句话可能将在棚改货币化催热的三四线城市逐渐得到印证。
2015年，中国棚户区改造进入2.0升级版，补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，叠加楼市“去库存”大背景，带来了三四线城市房地产市场的“消费升级”，催生了手持大量现金的“拆二代”，房价也由此开始走高。
数据显示，2008年至2013年，全国棚户区改造开工量每年在200万-300万套左右，2015年至2017年一跃至600万套以上水平；央行2018年前5月PSL新增4371亿，相比去年同期多增1424亿元，创下历史新高。
与之相应，2018年5月，100个城市新建商品住宅成交均价12514元/平方米，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。另外，三四线城市5月土地出让金1654亿元，环比增加66%，成交楼面均价、土地平均溢价率等增长率明显高于一二线城市。
这种趋势可能随着棚改货币化的收紧而改变。6月25日，有传闻称国开行棚改贷款政策可能调整，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，分支行新项目基本暂停审批。“货币化安置”也已慢慢从官方表述中淡出。
“未来通过PSL对棚改资金支持力度的有效性可能降低，货币化安置力度预计稳中回落。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，但棚改政策可能会是渐进式转向，不会全国一刀切，在棚改退席的下半年，三四线城市楼市将会趋冷。
贝壳研究院近期发布《2018年下半年房地产市场展望》报告显示，三线城市住宅销售面积同比增速在2016年上半年达到顶峰后开始回落，至2018年2月份低于5%水平，而三线城市房地产投资同比增速在2016年年中触底后呈直线上升，至2018年2月增速约在20%左右。两者的缺口预示着三四线城市存在的库存风险。
许小乐分析，一二线城市楼市被严格管控，三四线城市迎来巨量棚户改造补贴，即使开发商知道需求难以获得长期支持，也不得不将市场重点布局在三四线城市，这种短期效应带来的供需错配，可能会对未来三四线城市房价和房源流通造成负面影响。
早在去年年底，贝壳找房首席经济学家杨现领就曾预言，在棚户区改造和货币化推动的三四线城市楼市异常繁荣难以为继，2018年，房地产主战场将会从三四线回归重点二线。
按照计划，2018年到2020年，中国还将改造各类棚户区1500万套，其中2018年的目标为580万套。
